В настоящее время одна из актуальных тем, связанных с отраслью жилищно-коммунального хозяйства - новые правила проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а именно создание систем капитального ремонта многоквартирных домов.

Вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2012 г. №271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления – обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме.

Для реализации требований федерального законодательства 24 июля 2013 года принят закон № 296 «О регулировании отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Хабаровского края». Согласно данному закону, в целях создания условий для формирования фондов капитального ремонта, обеспечения организации и своевременного проведения капитального ремонта, в ноябре 2013 года в крае создана некоммерческая организация «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае». Учредителем является Хабаровский край в лице министерства жилищно-коммунального хозяйства. Затраты по содержанию организации согласно Жилищного Кодекса несет краевой бюджет.

Сокращенное наименование данной организации - «Хабаровский краевой фонд капитального ремонта», юридический адрес организации: г. Хабаровск, ул. Советская, д.3, 680000, телефон: 754-900.

В состав фонда входят четыре управления:

• Управление правовой, кадровой и организационной работы;
• Управление по техническому заказу;
• Управление по работе с населением;
• Финансово – экономическое управление.

Разработаны нормативные правовые акты, необходимые для начала работы Регионального оператора и организации системы капитального ремонта, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте министерства жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края: www gkh27.ru (капитальный ремонт многоквартирных домов/нормативные правовые акты).

Разработана региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, закон предполагает её ежегодную актуализацию. Программа будет реализовываться в течение 30 лет, она содержит:

1. перечень многоквартирных домов Хабаровского края;
2. перечень работ по капитальному ремонту;
3. сроки проведения работ.

Дополнительно на утверждении находятся нормативные правовые акты, устанавливающие порядок организации капитального ремонта и минимальный размер взноса на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, обеспечивающие контроль за деятельностью регионального оператора.

В январе 2014 года программы капитального ремонта будет опубликована. Не позднее 2-х месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. За 1 месяц до окончания установленного срока для выбора способа управления, если такой способ не выбран самостоятельно, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для его выбора.

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на выбор способа формирования фонда капитального ремонта:

1)перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2)перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете общее собрание собственников помещений обязано принять решение:

• о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, но не менее минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;
• о перечне и сроках работ по капитальному ремонту, но не менее перечня и не позднее сроков их проведения, установленных региональной программой капитального ремонта;
• о владельце специального счета, которым может быть определен региональный оператор;
• о кредитной организации для открытия специального счета.

При втором варианте все вышеперечисленные вопросы решает региональный оператор.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Необходимо отметить, что владельцем специального счета в соответствии с п.2 ст.175 Жилищного Кодекса Российской Федерации может быть:

1) товарищество собственников жилья в управлении которого:

- находится один многоквартирный дом;

- несколько многоквартирных домов с общим количеством квартир не более 30 (если данные дома расположены на земельных участках имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах);

2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом;

3) региональный оператор.

Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется региональным оператором.

Если собственниками помещений принято решение об открытии специального счета на имя регионального оператора, протокол решения общего собрания направляется региональному оператору.

В соответствии со ст.169 ч.3 Жилищного Кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот дом.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений многоквартирного дома, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, в отношении земельного участка, на котором он расположен, принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Региональный оператор осуществляет следующие функции:

• обеспечивает заключение договоров на формирование фонда капитального ремонта и выполнение капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений;
• выставляет платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома, в отношении которых фонд капитального ремонта формируется на счетах регионального оператора;
• аккумулирует средства, ведет их учет в разрезе каждого собственника;
• выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта);
• обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование за счет казны края.

Хабаровский край в лице уполномоченных государственных органов несёт субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома. Взносы на капитальный ремонт помещений в многоквартирном доме, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе только на цели капитального ремонта многоквартирного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края.

Капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома выполняется:

• на основании решения общего собрания собственников помещений;
• по предложению товарищества собственников жилья и жилищно-строительного кооператива;
• управляющей организации или регионального оператора, а если решение не принято – на основании решения органа местного самоуправления. Решение принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома может принять решение о привлечении кредита, займа на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов.

Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта выполненных работ, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками, или выплату авансового платежа, в размере не более 30%.

Создаваемая система капитального ремонта многоквартирных домов предусматривает оказание финансовой государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Меры государственной поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов могут предоставляться товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.

Согласно п.5 ст.173 Жилищного Кодекса Российской Федерации решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет его владельца.

Согласно п.6 ст.173 Жилищного Кодекса Российской Федерации решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Согласно п.1 с.166 гл.15 Жилищного Кодекса Российской Федерации перечень услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, следующий:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. утепление и ремонт фасада;
6. установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Во исполнение Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и подзаконными актами, принятыми для его исполнения, Фонд содействия реформированию ЖКХ совместно с НП "Национальное агентство по энергосбережению и возобновляемым источникам энергии", ООО "ТБН Энергосервис", НП "Поволжская гильдия энергоаудиторов" и Мурманским региональным отраслевым объединением работодателей "Союз жилищно-коммунальных предприятий Мурманской области разработал "Методические рекомендации по проведению энергетического обследования многоквартирных домов, участвующих в региональных адресных программах по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с Методическими рекомендациями энергетическое обследование дома проводится после капитального ремонта многоквартирного дома, если это предусмотрено региональной адресной программой по проведению капитального ремонта МКД.

В Методических рекомендациях определены основные принципы проведения энергетического обследования: эффективность, потребительский подход, а также принцип приоритета определения потенциала энергосбережения на основании показаний приборов учета и базовых показателей энергоэффективности.

Методические рекомендации определяют организацию проведения работ по энергетическому обследованию, основные этапы обследования и их содержание, порядок проведения расчетов потребления коммунальных ресурсов в МКД, анализ эффективности мероприятий по энергосбережению.

На основании проведенного обследования конструктивных элементов здания, систем отопления, ГВС, электроснабжения здания и других элементов МКД и анализа всех полученных данных формируется список энергосберегающих мероприятий.

Также в Методических рекомендациях приведены требования по составу, форме и содержанию энергетического паспорта МКД, порядок расчета стоимости энергетического обследования. В приложении имеется форма энергетического паспорта.

Разработкой методических рекомендаций, определяющих, как должно проводиться энергетическое обследование МКД, Фонд содействия реформированию ЖКХ сделал еще один шаг по реформированию системы ЖКХ.

Фонд содействия реформированию ЖКХ разработал и опубликовал "Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию ЖКХ".

Этот документ явился продолжением работы федеральных органов по реформированию ЖКХ, в частности, ФЗ-271 от 25 декабря 2012 года "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", который ввел новый порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Методические рекомендации предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления при отборе многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, финансируемые за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ. Кроме того, в качестве их пользователей обозначены ТСЖ, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, а также собственники жилых помещений в многоквартирных домах.

Рассмотрим кратко основное содержание Методических рекомендаций.

Они содержат общие методические указания по определению состава работ, планируемых для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. В качестве ограничений выступают требования Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", другие нормативные документы. При этом в качестве граничных условий приняты следующие:

а) капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома;

б) объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны в части 3 статьи 15 Федерального Закона № 185-ФЗ;

в) объём и состав ремонтных работ по каждому из установленных Федеральным законом № 185-ФЗ видов работ должен быть не меньше объемов текущего ремонта и не больше того, который рассматривается как реконструкция.

Кроме того, в методических рекомендациях уточнены термины и определения, касающиеся капитального ремонта МКД и ЖКХ в целом.

Уточнено определение многоквартирного дома. Его специфическим признаком, отличающим МКД от индивидуального (одноквартирного) дома, названо наличие помещений, находящихся в общей долевой собственности всех собственников помещений дома.

Также более подробно разъяснено, что относится к общему имуществу МКД, определены его основные признаки. В частности указано, что

"В Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома предусмотрена полная информация о составе общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

а) перечень помещений общего пользования, их характеристика и площадь;

б) перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;

в) перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;

г) перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение оборудования.

д) перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента);

е) перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента), материалы отделки, облицовки объекта (элемента)".

Кроме того перечислена техническая документация на многоквартирный дом, в которой отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества.

В Методических рекомендациях определено нормативно-правовое и нормативно-методическое обеспечение капитального ремонта, указаны основные нормативные документы в области капитального ремонта общего имущества МКД, дана классификация видов ремонта многоквартирных домов, порядок обоснования и разработки перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Указан порядок определения физического износа конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов и определено, что их капитальный ремонт или замена производится только при достижении сменяемыми объектами общего имущества указанного в рекомендациях или большего физического износа. Также указано, что основанием для формирования перечня работ по капитальному ремонту многоквартирного дома может быть выполнение типовых мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в энергетический паспорт многоквартирного дома. Также в методических рекомендациях рассмотрены особенности организации капитального ремонта и модернизации лифтов в многоквартирных домах.

На основе уточненных перечней работ по капитальному ремонту, рекомендованных приведенными в методических рекомендациях документами, сформирован перечень работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом №185-ФЗ. При этом предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться без прекращения эксплуатации многоквартирного дома. Это означает. Что на время ремонта жителей из дома отселять не будут. Также приведена последовательная и методическая привязка технологических процессов к перечню работ, приведенных в рекомендациях. Определен порядок включения в перечень работ по капитальному ремонту работ по модернизации элементов жилых зданий, а также работ по повышению энергетической эффективности МКД. Приведен порядок оценки экономической целесообразности проведения работ по модернизации.

В методических рекомендациях приводится состав затрат по капитальному ремонту многоквартирных домов, а также классификация по элементам и по статьям затрат, особенности определения отдельных видов затрат на капитальный ремонт.

Основную часть методических рекомендаций занимает описание типовых технологических процессов при проведении работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включающих мероприятия по модернизации отдельных элементов общего имущества в многоквартирных домах различных периодов постройки с поясняющими схемами и рисунками.

Таким образом, "Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов", которые разработал Фонд содействия реформированию ЖКХ, является, на мой взгляд, шагом вперед в формирование единого взгляда на терминологию и практику законодательного применения норм ЖКХ для всех субъектов отношений в этой области. Но для того, чтобы они начали действовать, необходимо, чтобы их знали не только узкий круг специалистов ЖКХ, но и все заинтересованные лица, в том числе и мы с вами. Только в этом случае мы сможет требовать их исполнения и органами местного самоуправления, и нашими управляющими компаниями.

Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию ЖКХ СКАЧАТЬ